В 2014 году компания PNK Group показала значительный рост по вводу в эксплуатацию складских площадей

Согласно информации PNK Group за 2014 год компания показала значительный темп роста ввода в эксплуатацию складских площадей, который составил почти 74%, что в абсолютных величинах составляет порядка 508 тыс. кв. м.

Динамика строительства объектов PNK Group

По данным консалтинговой компании Knight Frank Research, данный показатель выводит девелопера в лидеры рынка с долей 36%.

Доля PNK Group в общем вводе в эксплуатацию качественных складских площадей

К концу 2014 года в России было введено в эксплуатацию порядка 1,2 млн. кв. м. качественных складских помещений, что на 40% больше аналогичного показателя 2013 года. Причем порядка 500 тыс. кв. м. было закончено в четвертом квартале 2014 года. На сегодняшний день совокупный объем складских площадей классов A и B составляет свыше 9 млн. кв. м., 79% из них – класс A.

Среди наиболее крупных индустриальных комплексов с площадью более 100 тыс. кв. м. следует выделить:

• ИП «PNK-Чехов 2» – 159 тыс. кв. м.(PNK Group)
• ИП «Южные врата» – 130 тыс. кв. м. (Radius Group)
• Производственно-складской комплекс «ССТ-Бритово» – 127,1 тыс. кв. м. (Современные складские технологии)
• Логистический парк «Никольский» – 105,4 тыс. кв. м. (Eastward Capital)

Большая часть новых площадей в 2014 году вводилась на Ленинградском (более 340 000 кв. м.), Новорязанском (более 340 000 кв. м.) и Горьковском направлениях (более 240 000 кв. м.).

Динамика ввода в эксплуатацию складских площадей, тыс. кв. м.

При этом не стоит забывать, что PNK Group занимается строительством индустриальных парков классов А и А+, которые соответствуют самым жестких требованиям клиентов, среди которых и признанные мировые бренды, и отечественные крупные ритейлеры Х5 Retail Group, ДИКСИ, М.Видео, Эльдорадо, ЦентрОбувь.

И неудивительно – в последние годы спрос на аренду складских площадей со стороны сектора ритейла снова начал свой рост, и в 2014 году доля ритейлеров согласно исследованию Knight Frank Research составила 56,5%.

Динамика распределения арендаторов по секторам

Именно только крупные российские сети могут позволить себе развивать собственную логистику. Мелкие игроки отдают логистику на аутсорсинг логистическим компаниям, поэтому смело можно утверждать, что доля ритейла в общем спросе на складскую недвижимость больше, чем на графике выше.

На сегодняшний день PNK Group застроила уже порядка 2,8 млн. кв. м. складских помещений на территории РФ. Помимо застройки производственных и складских комплексов, компания успешно реализует build-to-suit проекты, а также мультитемпературные склады.

На протяжении последних лет в России возрастает потребность крупных торговых сетей в универсальных мультитемпературных складах с широким диапазоном температурных режимов от -55 до +15 градусов. Техническое оснащение таких складов находится на высоком уровне, и как следствие объекты данного класса требуют высококвалифированного обслуживания. Тем не менее, ритейлеры готовы платить более высокие арендные ставки и нести большие издержки на строительство складов данного типа.

Компания PNK Group является лидером ниши мультитемпературных складов с 2010 года, и более 90% складов данного класса были введены в эксплуатацию данной компанией.

На 2014 год в московском регионе у компании PNK Group порядка 1,6 млн. кв. м. завершенных складских объектов. Среди них можно выделить индустриальные парки PNK-Внуково (2013 год), PNK-Чехов (2011 год) и PNK-Чехов-2, который был введен в эксплуатацию в конце 2014 года.

ИП «PNK-Внуково», Наро-Фоминский р-н, 19 км от МКАД

ИП «PNK-Чехов»

В 2014 году в рамках проекта индустриального комплекса PNK-Чехов-2, находящегося в 49 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, было возведено несколько объектов общей площадью 159,5 тыс. кв. м. Совокупная площадь парка к завершению строительства в 2015 году составит 286 тыс. кв. м. Площади в данном комплексе превосходят по показателям российские стандарты складов класса А.

Вид сверху на ИП «PNK-Чехов-2»

Армированный бетонный пол с антипылевым покрытием выдерживает нагрузку до 8 тонн на кв. м., высота потолков от 12 метров, шаг колонн 12х24 м. Эти и другие параметры складских площадей данного комплекса выносят индустриальный парк в премиальный сегмент А+ – полное соответствие современным европейским стандартам как по качеству, так и по энергоэффективности и безопасности (стандарты NFPA и FM Global).

Разгрузочно-погрузочные доки в ИП «PNK-Чехов-2»

Складские площади изнутри

Несмотря на сложный период в сегменте качественной складкой недвижимости, уже в январе 2015 года, компания сообщила о заключении сделки по продаже 25 тыс. кв. м. в новом ИП PNK-Чехов-2. Как уже отмечалось, доля ритейлов в спросе на качественные складские помещения в 2014 году заметно подросла до уровня 56,5%. Данный показатель наглядно отразился и в структуре резидентов комплекса PNK-Чехов-2, среди которых уже «Adidas», «Лента», «Enter», «Lady&Gentleman», «Абрау-Дюрсо» и др.

Также стоит заметить, что в 2015 и 2016 годах будет закончено строительство PNK-Северное Шереметьево и PNK-Бекасово.

В конце 2014 год под влиянием значительных колебаний валютных курсов и падения спроса арендная ставка упала с диапазона 100-135 долларов за квадратный метр в год до 90-100 долларов за квадратный метр в год.

Динамика арендных ставок в рублях за кв. м. в год

Динамика арендных ставок в долларах за кв. м. в год

Также стоит отметить положительную динамику номинирования ставок в рублях, порядка 37% свободных площадей на российском рынке складских площадей предлагались в национальной валюте. Резкая девальвация рубля определила начало пересмотра условий договоров аренды в пользу фиксированного валютного коридора или рублевых ставок. Между арендаторами и арендодателями были разработаны гибкие индивидуальные схемы взаимодействия, например, краткосрочный переход (1-2 года) на расчеты в рублях с фиксированным нерыночным обменным курсом, возможность пересмотра условий соглашения в течение арендного срока и т.д.

Однако, Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, не исключает того, что компания может перейти на рублевые ставки.

Тем не менее, по его словам не стоит делать слишком сильный упор на затраты на складскую логистику, поскольку ее доля в совокупных расходах компании занимает порядка 1,5%. Поэтому даже та сильная волатильность, которую мы наблюдали в конце 2014 – начале 2015 годов не сможет стать определяющим фактором темпов развития. Также Олег Мамаев спрогнозировал уход до 50% девелоперов с рынка складской недвижимости.

Для PNK Group ситуация на 2015 год остается стабильно положительной. Как уже отмечалось выше, в текущем году будет закончено несколько объектов класса А+. Например, по сообщению Colliers International компания планирует летом 2015 года ввести в эксплуатацию крупнейший логистический хаб для хранения детских товаров в России для группы компаний «Детский мир». Объект, объем инвестиций в который может составить 4 млрд. рублей, будет иметь совокупную площадь порядка 70 тыс. кв. м. и будет расположен в ИП «PNK-Бекасово» (50 км от МКАД по Киевскому шоссе).

Окончательное завершение объекта «PNK-Бекасово» с совокупной площадью порядка 200 тыс. кв. м. запланировано на первую половину 2016 года. Местоположение для нового индустриального комплекса по словам Олега Мамаева определил устойчивый спрос на качественные складские площади юго-западного направления московского региона. Несмотря на неспокойную обстановку, совокупный спрос на премиальные складские площади не падает, поэтому компания закладывает в стратегию своего развития увеличение площадей складских комплексов класса А+.