Основные выводы

1. Усредненная стоимость аренды помещения класса А равна 3600 руб./м2 за год.
2. Свободная площадь составляет 836 000 м2, что соответствует 6,1% от общей площади. Количество свободного пространства постоянно уменьшается.
3. Около 95% сделок ориентированы на эксплуатацию действующих складов.
4. Более 60% новых помещений построены в соответствии с требованиями арендаторов и введены в эксплуатацию.

Предложение

В первом полугодии 2018 года появилось 259 000 м2 свободных складских помещений, пригодных к эксплуатации. Это практически идентично числам, полученным аналитиками в первом полугодии 2017 года. Всего под аренду сдается 13,6 млн. м2 помещений:

• 14% (37 000 м2) – на расстоянии 7,5 км от МКАД;
• 65% (169 000 м2) – 15-30 км;
• 21% (53 000 м2) – 30-45 км.

Из них 64% соответствуют built-to-suit, т.е. построены генеральным подрядчиком на приобретенной земле. Остальные предназначены для последующей сдачи в аренду или продажи.

Порядка 27% арендуемых площадей находятся на расстоянии 15 км от МКАД, 66% — 15-45 км, 7% — более 45 км.

Спрос

В первой половине 2018 года в аренду сдано 876 000 м2 складов, что в 2 раза превышает показатель 2017 года. Из них:

• больше 40% (370 000 м2) – в ЮАО;
• 14% (123 000 м2) – в САО;
• 11% (94 000 м2) – в ЮВАО;
• 10% (85 000 м2) – в ВАО;
• 6% (51 000 м2) – в других направлениях МО.

В I полугодии большим спросом пользовались готовые здания (830 000 м2), а всего 5% пришлось на built-to-suit. В первом случае усредненная площадь аренды равна 98 000 м2, что на 2 000 м2 меньше, чем в первой половине 2017 года. Во втором случае площадь равна 13 600 м2.

Порядка 31% площади (268 000 м2) арендуют сети розничной торговли:

• Ашан – 53 000 м2;
• ВкусВилл – 52 000 м2.

Производственные склады занимают 185 000 м2 площади.

Коммерческие условия

Ставка аренды помещения класса А составила 3600 руб./м2 за год. Самые высокие ставки в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО, они составляют 3800 руб./м2 в год. Самые низкие тарифы в ВАО и ЮВАО, они составляют 3300 руб./м2 в год.

Прогноз

Аналитики Knight Frank прогнозируют ввод в эксплуатацию 650 000 м2 площади складов во второй половине 2018 года. Большая часть будет построена в формате built-to-suit. Арендуемая площадь в этот период составит порядка 1,5 млн. м2. Преимущественное количество складов будет арендовано сетями розничной торговли. При этом свободными останутся всего 5-5,5% площадей, что приведет к повышению средневзвешенной ставки аренды.

Динамика строительства объектов PNK Group

По данным консалтинговой компании Knight Frank Research, данный показатель выводит девелопера в лидеры рынка с долей 36%.

Доля PNK Group в общем вводе в эксплуатацию качественных складских площадей

К концу 2014 года в России было введено в эксплуатацию порядка 1,2 млн. кв. м. качественных складских помещений, что на 40% больше аналогичного показателя 2013 года. Причем порядка 500 тыс. кв. м. было закончено в четвертом квартале 2014 года. На сегодняшний день совокупный объем складских площадей классов A и B составляет свыше 9 млн. кв. м., 79% из них – класс A.

Среди наиболее крупных индустриальных комплексов с площадью более 100 тыс. кв. м. следует выделить:

• ИП «PNK-Чехов 2» – 159 тыс. кв. м.(PNK Group)
• ИП «Южные врата» – 130 тыс. кв. м. (Radius Group)
• Производственно-складской комплекс «ССТ-Бритово» – 127,1 тыс. кв. м. (Современные складские технологии)
• Логистический парк «Никольский» – 105,4 тыс. кв. м. (Eastward Capital)

Большая часть новых площадей в 2014 году вводилась на Ленинградском (более 340 000 кв. м.), Новорязанском (более 340 000 кв. м.) и Горьковском направлениях (более 240 000 кв. м.).

Динамика ввода в эксплуатацию складских площадей, тыс. кв. м.

При этом не стоит забывать, что PNK Group занимается строительством индустриальных парков классов А и А+, которые соответствуют самым жестких требованиям клиентов, среди которых и признанные мировые бренды, и отечественные крупные ритейлеры Х5 Retail Group, ДИКСИ, М.Видео, Эльдорадо, ЦентрОбувь.

И неудивительно – в последние годы спрос на аренду складских площадей со стороны сектора ритейла снова начал свой рост, и в 2014 году доля ритейлеров согласно исследованию Knight Frank Research составила 56,5%.

Динамика распределения арендаторов по секторам

Именно только крупные российские сети могут позволить себе развивать собственную логистику. Мелкие игроки отдают логистику на аутсорсинг логистическим компаниям, поэтому смело можно утверждать, что доля ритейла в общем спросе на складскую недвижимость больше, чем на графике выше.

На сегодняшний день PNK Group застроила уже порядка 2,8 млн. кв. м. складских помещений на территории РФ. Помимо застройки производственных и складских комплексов, компания успешно реализует build-to-suit проекты, а также мультитемпературные склады.

На протяжении последних лет в России возрастает потребность крупных торговых сетей в универсальных мультитемпературных складах с широким диапазоном температурных режимов от -55 до +15 градусов. Техническое оснащение таких складов находится на высоком уровне, и как следствие объекты данного класса требуют высококвалифированного обслуживания. Тем не менее, ритейлеры готовы платить более высокие арендные ставки и нести большие издержки на строительство складов данного типа.

Компания PNK Group является лидером ниши мультитемпературных складов с 2010 года, и более 90% складов данного класса были введены в эксплуатацию данной компанией.

На 2014 год в московском регионе у компании PNK Group порядка 1,6 млн. кв. м. завершенных складских объектов. Среди них можно выделить индустриальные парки PNK-Внуково (2013 год), PNK-Чехов (2011 год) и PNK-Чехов-2, который был введен в эксплуатацию в конце 2014 года.

ИП «PNK-Внуково», Наро-Фоминский р-н, 19 км от МКАД

ИП «PNK-Чехов»

В 2014 году в рамках проекта индустриального комплекса PNK-Чехов-2, находящегося в 49 км от МКАД по Симферопольскому шоссе, было возведено несколько объектов общей площадью 159,5 тыс. кв. м. Совокупная площадь парка к завершению строительства в 2015 году составит 286 тыс. кв. м. Площади в данном комплексе превосходят по показателям российские стандарты складов класса А.

Вид сверху на ИП «PNK-Чехов-2»

Армированный бетонный пол с антипылевым покрытием выдерживает нагрузку до 8 тонн на кв. м., высота потолков от 12 метров, шаг колонн 12х24 м. Эти и другие параметры складских площадей данного комплекса выносят индустриальный парк в премиальный сегмент А+ – полное соответствие современным европейским стандартам как по качеству, так и по энергоэффективности и безопасности (стандарты NFPA и FM Global).

Разгрузочно-погрузочные доки в ИП «PNK-Чехов-2»

Складские площади изнутри

Несмотря на сложный период в сегменте качественной складкой недвижимости, уже в январе 2015 года, компания сообщила о заключении сделки по продаже 25 тыс. кв. м. в новом ИП PNK-Чехов-2. Как уже отмечалось, доля ритейлов в спросе на качественные складские помещения в 2014 году заметно подросла до уровня 56,5%. Данный показатель наглядно отразился и в структуре резидентов комплекса PNK-Чехов-2, среди которых уже «Adidas», «Лента», «Enter», «Lady&Gentleman», «Абрау-Дюрсо» и др.

Также стоит заметить, что в 2015 и 2016 годах будет закончено строительство PNK-Северное Шереметьево и PNK-Бекасово.

В конце 2014 год под влиянием значительных колебаний валютных курсов и падения спроса арендная ставка упала с диапазона 100-135 долларов за квадратный метр в год до 90-100 долларов за квадратный метр в год.

Динамика арендных ставок в рублях за кв. м. в год

Динамика арендных ставок в долларах за кв. м. в год

Также стоит отметить положительную динамику номинирования ставок в рублях, порядка 37% свободных площадей на российском рынке складских площадей предлагались в национальной валюте. Резкая девальвация рубля определила начало пересмотра условий договоров аренды в пользу фиксированного валютного коридора или рублевых ставок. Между арендаторами и арендодателями были разработаны гибкие индивидуальные схемы взаимодействия, например, краткосрочный переход (1-2 года) на расчеты в рублях с фиксированным нерыночным обменным курсом, возможность пересмотра условий соглашения в течение арендного срока и т.д.

Однако, Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, не исключает того, что компания может перейти на рублевые ставки.

Тем не менее, по его словам не стоит делать слишком сильный упор на затраты на складскую логистику, поскольку ее доля в совокупных расходах компании занимает порядка 1,5%. Поэтому даже та сильная волатильность, которую мы наблюдали в конце 2014 – начале 2015 годов не сможет стать определяющим фактором темпов развития. Также Олег Мамаев спрогнозировал уход до 50% девелоперов с рынка складской недвижимости.

Для PNK Group ситуация на 2015 год остается стабильно положительной. Как уже отмечалось выше, в текущем году будет закончено несколько объектов класса А+. Например, по сообщению Colliers International компания планирует летом 2015 года ввести в эксплуатацию крупнейший логистический хаб для хранения детских товаров в России для группы компаний «Детский мир». Объект, объем инвестиций в который может составить 4 млрд. рублей, будет иметь совокупную площадь порядка 70 тыс. кв. м. и будет расположен в ИП «PNK-Бекасово» (50 км от МКАД по Киевскому шоссе).

Окончательное завершение объекта «PNK-Бекасово» с совокупной площадью порядка 200 тыс. кв. м. запланировано на первую половину 2016 года. Местоположение для нового индустриального комплекса по словам Олега Мамаева определил устойчивый спрос на качественные складские площади юго-западного направления московского региона. Несмотря на неспокойную обстановку, совокупный спрос на премиальные складские площади не падает, поэтому компания закладывает в стратегию своего развития увеличение площадей складских комплексов класса А+.

Складское помещение для аренды

Что будет со ставками аренды на складские помещения в ближайший год?

В первую очередь я хотел сказать, что у нас в связи с ослаблением курса рубля и в связи с тем, что 90% контрактов по ренте на начало года были заключены в долларах произошло увеличение арендных ставок в рублях, и это в свою очередь ударило по бюджету арендаторов. В связи с этим на текущий момент мы видим, что корректируются ставки в долларах и если говорить о будущем, то арендные ставки во многом зависят от следующих факторов:

1. динамики спроса и предложения, то есть от конъюнктуры рынка;
2. курса рубля относительно доллара;
3. стоимости финансирования строительства.

Если брать все на чашу весов, то наиболее стабильным является сейчас спрос, но, к сожалению, он не сможет все-таки удержать ставки на максимально возможном уровне.

Помещение склада для аренды

Если рынок будет значительно ухудшаться, будете ли вы изменять свой продукт?

Определенно арендаторы будут менять свои предпочтения, но не уверен, что это будет в сторону ухудшения качества продукта. Во многом ситуация будет зависеть все-таки от того, насколько девелоперы и арендодатели смогут адаптироваться к рынку и находить какие-то компромиссы, менять коммерческие условия. Возможно, что арендаторы получат определенные преференции, в настоящий момент от полугода до года. Но потом рынок, скорее всего, расставит все на свои места.

Насколько стабильным вы считаете рынок складской недвижимости?

Я считаю определенно этот рынок стабильным. Стабильным в первую очередь в московском регионе и Санкт-Петербурге. В Москве мы видим, что ежегодно поглощается порядка миллиона квадратных метров, а в Питере порядка 200 тысяч квадратных метров. К сожалению, регионы являются не такими стабильными. Несмотря на то, что в этом году мы наблюдаем увеличение спроса более чем в три раза относительно прошлого года, но все-таки они остаются волотильными и менее привлекательными для инвесторов. Это сдерживает некий такой спекулятивный девелопмент в регионах.